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狂奔了10年 房地產再也不可能回到過去

1504人已瀏覽 時間 : 2015-09-18 10:34:39

導語:狂奔了10年 房地產再也不可能回到過去

由于工作的緣故,早些年,看到油價和鐵礦石價格不停地往上躥,心里莫名地有些發慌。其實,鐵礦石跟我們的生活沒啥關系,但它每年都要漲個30%甚至50%,就替我們的鋼鐵企業著急,仿佛命脈被人家給把住了。

??油價雖然跟很多人關系密切,譬如開車的朋友,但只要不是開SUV,油價漲到10塊也不會對生活質量構成致命威脅。但當油價爬到100美元上方,120、130、140,有國際機構甚至預測會到250美元,那時也是蠻恐慌的,畢竟很多行業也離不開油。

??誰曾想,這幾年,鐵礦石和石油都嘩啦啦往下掉,到現在都沒有投行敢說已經到底。原因當然是世界經濟復蘇不明朗,尤其是新興經濟體。其實這些經濟體的經濟沒有那么糟,但資產價格和大宗商品價格都有個特點,似乎漲起來沒有頂,跌起來沒有底。

??教科書說,市場經濟自有其規律,繁榮-衰退-蕭條-復蘇之類。聽沃頓商學院的老師講課時提到,現在美國經濟已經處于復蘇期,但一般民眾不會這么認為,他會說,我的收入沒怎么上漲,找個工作還挺難,經濟怎么就復蘇了?跟經濟學家用數據說話不一樣。

??當然,政府總忍不住要用有形之手,來調節市場的波動。最主要的,是對抗危機。譬如,我們當年的4萬億政策,為了減緩國際金融危機對我國經濟的影響。2012年又有“小四萬億”之說,則是為了防止經濟下滑過快,失速。

??事后諸葛總是容易的,但就當時來說,見效最快的當然是投資驅動。GDP增速保住了,甚至還為世界經濟的穩定作出了貢獻,但代價也不菲,突出的問題就是現在討論較多的產能過剩。石子扔到湖里會起漣漪,投資放出去就形成產能。一方面是我們的投融資體制還很傳統,一方面當時也沒那么從容的時間讓你來論證,把錢花出去再說。

??從專家討論的情況看,產能過剩,并非某一個行業。其中重化和制造業應該是產能較為集中的行業。但很少有人想到,進入2014年以后,房地產也成為產能相對過剩的行業。這與2013年以前的黃金十年形成強烈反差。

??之所以說是相對過剩,是指區域性的、結構性的。譬如,深圳就不存在商品房過剩的問題,所以它的房價就上漲最快。而一些三四線城市,明顯就是過剩。鄂爾多斯、營口這些耳熟能詳的城市就不必說了,一位朋友2014年初跟我提起,中部某縣級市所在的政府駐所,在建商品房項目有三四十個,即使再過10年也賣不完。

??近年來有一個熱詞叫“三期疊加”,即增長速度換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期,在這種背景下的產能消化,就需要較長的時間。它同樣適用于房地產市場。經濟增速放緩,房地產很難一枝獨秀。像上述某縣級市,建那么多商品房,真把自己當小深圳了。

??退一萬步說,即使今年GDP增幅能保持2013年的水平,房地產也不可能回到2013年。狂奔了10年,怎么也得整理一段時期了。而哪怕今年商品房銷售面積只增長6.5%,全年的成交量也將創下歷史新高。而這樣的增幅,勉強稱得上是穩定增長。

??南昌裝修房地產從過去動輒20%以上的增長,到今天回落到個位數的增幅,房地產企業就面臨兩種轉變:一是地產商尤其是老板的心態。從狂奔、快跑到慢走,企業的組織架構、戰略和文化,都要調整。有些地產商實際上早在2012年、2013年就慢下來了,很適應目前的穩定狀態,但有些房企卻仍制定了不切實際的快速增長計劃。說實話,我很為這樣的企業擔憂。

??二是盈利。整個行業的發展都慢下來了,利潤率和凈利潤率下滑是再正常不過的。事實上,全社會的投資回報率、資本報酬率都在往下走。房企得學會適應這個趨勢。我倒是佩服那些主營業務凈利潤率逆勢增長的企業。

??房地產以個位數為代表的“穩定增長”預計將持續相當一段時期。過去10年,每次宏觀調控都有輿論說樓市將發生大洗牌的時代,只有在行業處于平臺整理的階段才會真正到來。也因此,5年內,房地產行業的并購將大幅增長。

??南昌裝修但請小心,所有的資金鏈危機,都不是突然發生的。并購者必須百倍地小心,排除那些隱藏在財務報表之外的地雷。所有的老板都不會甘心將自己創立的企業拱手相讓,反悔、設障,是航道上可以想見的礁石。

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